Дзен
Евгений МежевикинДиректор по маркетингу October GroupВсе материалы
МОСКВА, 24 июня — ПРАЙМ. На фоне рыночных ставок в 17–20% и завершения льготных программ покупатели жилья всё чаще рассматривают альтернативные схемы приобретения. Рассрочка от застройщика, траншевая ипотека или классический кредит — у каждого варианта своя механика, сроки и реальная переплата. Рассмотрим их плюсы и минусы на примере квартиры стоимостью 30 миллионов рублей.
📋 Рассрочка: ноль переплаты и фиксированный график
Рассрочка от застройщика — для тех, кто может свободно управлять капиталом, кто четко осознает источники дохода и сроки погашения займа. Кроме того, есть покупатели, которые не приемлют такой инструмент, как ипотека. Девелоперские рассрочки сегодня занимают от 25 до 30% сделок на первичном рынке (год назад было около 40%). Типичные условия: первый взнос 30–50%, остаток равными платежами на один-два года, часто без процентов.
На примере квартиры за 30 миллионов рублей: первый взнос от 30% стоимости жилья (около 9 миллионов рублей), остаток 21 миллион вносится равными долями. По стандартным правилам девелоперов, при ежеквартальном графике предусмотрено несколько платежей: первый — в день сделки, последующие — раз в квартал равными долями. Переплата по такой схеме обычно отсутствует.
Главное условие — соблюдать график, так как рассрочка требует предсказуемого денежного потока и наличия свободного капитала. Основной риск — сам покупатель. Он может не рассчитать свои финансовые возможности и допустить просрочку. Тогда застройщик может расторгнуть договор и начислить пени. Поэтому рассрочка подходит только тем, кто абсолютно уверен в своём денежном потоке.
💳 Траншевая ипотека: 500 тысяч переплаты и низкая нагрузка на старте
Траншевая ипотека — это кредит, который банк выдает частями. Ипотека как будто разбивается на несколько частей. Проценты начисляются только на часть полученной суммы. Это позволяет существенно снизить расходы и сократить общую переплату по кредиту. Минимальные платежи на этапе строительства до ввода дома в эксплуатацию дают возможность накопить дополнительные средства для погашения уже зафиксированной стоимости квартиры. На полный платеж покупатель переходит только после ввода дома в эксплуатацию.
Это инструмент для тех, кто не хочет в ближайшее время выводить деньги из бизнеса или фондового рынка, ждет начисления годовых бонусов, процентов по вкладам или продает свое жилье. Еще один плюс — отсутствие повторных проверок заемщика. Повторно проходить все процедуры одобрения объекта не требуется, даже если изменились уровень дохода или место работы.
По данным аналитиков, доля траншевой ипотеки в Москве достигла 35% от общего объема сделок, тогда как год назад она была на уровне статистической погрешности. По России в целом инструмент также набирает популярность, хотя точной общефедеральной статистики пока нет.
Как это работает на практике при стоимости квартиры 30 миллионов рублей? Сразу обращу внимание, что это один из примеров возможной схемы. Условия могут отличаться в зависимости от застройщика и объекта покупки. Общий срок кредита по траншевой ипотеке может достигать 30 лет. Средняя ставка — от 19%.
В день подписания договора покупатель вносит первый транш — минимальную сумму, которую банк готов выдать (в нашем примере это 100 тысяч рублей, около 0,33% от стоимости квартиры). Первые шесть месяцев ежемесячный платеж составляет около 1,7 тысячи рублей. Через полгода начинается выплата второго транша — еще 20% от стоимости квартиры, а платеж вырастает до 105 тысяч рублей. Третий, последний транш перечисляется банком застройщику обычно до ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности. В нашем случае речь о вводе в эксплуатацию в первом квартале 2027 года, после чего покупатель начинает платить по полной ставке — около 355 тысяч рублей в месяц до конца срока всей ипотеки.
Переплата к моменту ввода дома в эксплуатацию и началу платежей по третьему траншу составит порядка 320 тысяч рублей (выплата процентов) плюс страховка с допрасходами — около 500 тысяч рублей. Это в шесть раз меньше, чем по классической ипотеке за тот же период (до ввода дома). Удобно для тех, кто планирует рефинансироваться или закрыть кредит досрочно после получения ключей.
🏦 Классическая ипотека: самый дорогой инструмент с узкой нишей
Рыночная ипотека под 17–19% годовых — самый дорогой инструмент из трех, но у нее есть своя аудитория. С текущими рыночными ставками классическая ипотека может быть интересна тем клиентам, кому нужна небольшая сумма и они знают, что использовать ипотеку планируют недолго. Либо тем, кому важен самый минимальный порог входа.
По данным Минстроя РФ, в первом квартале 2026 года доля ипотечных кредитов, выданных по рыночным программам на покупку квартир в новостройках, достигла 50% от общего объема в этом сегменте (речь о доле среди всех ипотечных программ, включая льготные) на фоне снижения ключевой ставки до 16%. Однако полного восстановления массового спроса эксперты ждут только при ставке 14–15% и ниже. По прогнозу аналитиков, это случится не ранее конца 2026 года.
Для квартиры в 30 миллионов рублей при 30% взносе (для справедливого сравнения с другими программами — 9 миллионов рублей) кредит составит 21 миллион рублей, ежемесячный платеж — около 305 тысяч рублей. Здесь сразу видна возросшая финансовая нагрузка на бюджет покупателя с момента получения всей суммы кредита, то есть не всегда удается совместить ипотечный кредит и арендные платежи, плюс не забываем про накопления на первоначальный ремонт покупаемой квартиры.
✅ Что выбрать: чек-лист от эксперта
На мой взгляд, для покупателей недвижимости существует очень простой ориентир при выборе из всех предложенных вариантов:
Траншевая ипотека — это скорее адаптация рынка к новым условиям. Пока ставки остаются высокими, она будет востребована. Это стратегия: взять сейчас, а после ввода дома рефинансироваться на более выгодных условиях. В случае продолжения снижения Центральным банком РФ ключевой ставки интерес к траншам сократится, но полностью не исчезнет: механика поэтапной выдачи кредита удобна для инвестора, которому стоимость денег во времени критична.
Автор: Евгений Межевикин, директор по маркетингу October Group
В разделе «Мнения» сайта Агентства экономической информации «ПРАЙМ» публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства «ПРАЙМ». Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ «ПРАЙМ».
Авторы и АЭИ «ПРАЙМ» не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.
Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе «Мнения» Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.
Подробнее
http://1prime.ru/20260624/mezhevikin-870967346.html